先来看一组数据：
2021年全国居民财富总量为687万亿，其中仅住房财富占比就达到了69.29%，即便是欧盟、美国和日本的房地产市值总和，也达不到这种地步。
就拿上海为例，2010年平均房价只有2.3万元左右，而截止到2021年底房价已经涨到6万元/平，涨幅一度超过160%，换算下来每年的平均涨幅甚至比定存利率的5倍还要多。
深圳亦是如此，从2010年-2021年，房价每年平均涨幅为25%，同样也达到了6万元以上。
要知道在过去十几年中，大多数人买房的目的并不是用来居住，更多是用来投资，一二线城市也因此成为他们购房首选的聚集地。
之前任泽平在谈及房地产未来时就曾提到，在未来大约只有20%左右的核心城市的房子依然具有投资潜力。
另外，马光远也曾对此表态，未来大约有20%核心城市的房子拥有投资价值，20%开发商的房子还值得购买，20%的房子还具有一定的升值空间。
虽然两位专家表述不同，但观点无疑都指向了经济实力强劲且有人口虹吸能力的核心城市。
不过按照2022楼市的行情来看，即便是部分具有投资价值的一二线城市，也开始走弱了。
一二线城市的楼市也“扛不住”了？
据统计，今年6、7、8月份一线城市的房价涨幅分别为0.5%、0.3%和0.1%，二线城市为0.1%、0.2%和-0.2%。
根据数据不难发现，一线城市房价涨幅几乎没有变化，二线城市甚至已经开始出现下跌现象。
显而易见，8月份一二线城市房价继续探底行为，无疑证明了房价涨不动的事实。
另外，一线城市房价依然保持涨势其实另有隐情。
今年上半年，在房地产市场如此不景气的前提下，北京每平售价在10万元以上的豪宅，销量同比涨幅一度达到50%，为1326套。
上海也不例外，6月份前10大房企销售总套数为3829套，其中售价在10万元/平以上的住房也达到了1400多套。
一线城市房价之所以能够保持坚挺，主要原因是豪宅的拉升效应，如果将这部分豪宅剔除，房价八成也会呈现下跌趋势。
也就是说，按照目前一二线楼市的处境，还一门心思想投资买房的人已经没太大希望了。
对刚需而言，目前在一二线城市买房依然存在不小压力，在观望态度的加持下，房价上涨实则已经开始缺乏动力。
到现在2022年已经过去大半，距离2023年春节也只剩几个月的时间，在接二连三的政策调控下，2023年起需要做好资产泡沫破灭的准备吗？
据统计，今年上半年全国地方债总计34.75万亿，土地出让收入为23.62万亿，较去年同比降幅31.4%，约占地方财政收入的78%左右，是解决地方债的重要方式之一。
虽然土地出让是大头，可从第三季度的土地出让结果来看却并不理想，土地出让数量大幅上涨，但土地0溢价出让和流拍的现象越来越多。
总体来看目前土地市场正呈现出以价换量的趋势。
根据2022上半年土地出让情况就不难预测，全年下滑预计将达到30%左右，换算下来也就是6万多亿。
与地方债持续不断地上涨相比，今年上半年的土地出让收入根本不足以偿还今年即将到期的债务。
要知道明年的债务将会达到3.5万亿，也就说土地出让收入还会进一步被动提高。
所以，如果想提高土地出让收入，“以价换量”已经成为不二之选。
如此一来新房建设的土地成本就会减少，相应的销售价格也会降低，而这种趋势会随着“以价换量”的增加而越来越明显。
说得再直白些就是土地成本降低，楼面价也会相应降低，而像之前高价卖的房子就会出现贬值现象。
“降价卖房”、“以价换量”。
自从楼市“限跌令”出台以后，已经陆陆续续有近30个城市开始响应。
其主要目的就是稳房价，为防止个别开发商恶意降价而扰乱市场。
不过从今年开始多个城市已经转变方向，“降价卖房”已经成为鼓励政策。
例如重庆推出的1%购房补贴，湖南浏阳推出的让利消费者等，其实都是在变相降价。
从楼市当前的处境来看，房价还在继续探底，还没有达到触底反弹的条件，通过以价换量以后，房价下跌的现象将会越来越明显。
从目前整个楼市的需求来看，显然已经进入到买方市场，房地产的金融属性将逐渐回归正常，住房的存量时代已经到来。
如今房价的跌势已经从三四线城市蔓延至一二线城市，也就是说房地产的投资属性将不断被削弱，即便是具有一定投资价值的一二线城市，在秉承房住不炒的选择之下上升空间也是十分有限的。
所以2023年房地产泡沫的挤出效应依然会存在，当然市场肯定也不会像日本楼市那般不堪一击。
毕竟房地产在家庭资产占比中的比重实在太大，房价回归合理水平实则只是时间早晚的问题，不痛不痒的调控其实很难改变现状。
